ST. ANNAPARK - In dit artikel meer over de anterieure overeenkomst (grondexploitatieovereenkomst) tussen de gemeente Venray en Landgoed St. Anna B.V. en Renschdael Groep C.V. hierna te noemen als “De Exploitant”. Dit artikel is een vervolg op de “De uitverkoop van het st Annapark aan Renschdael”. Nogmaals dank aan Venray Transparant voor het beschikbaar stellen van het platform.

Bekend is dat de Exploitant vrij spel heeft gekregen van de gemeente Venray om ruimhartig en vrijblijvend het St. Annapark te verbouwen. Aan de basis van de ontmanteling van dit groene park ligt een zogenaamde anterieure overeenkomst.

Allereerst even een zijstapje naar een andere anterieure overeenkomst. Afgelopen jaar, 2020, trachtte toenmalig wethouder Loonen middels een wazig verhaal en een anterieure overeenkomst tussen de gemeente Venray en het Ontwikkelbedrijf Greenport de gemeenteraad te misleiden. De beeldvorming over de 32 ha industrieterrein van de raad werd van de kaart geveegd door een second opinion van een Advocatenkantoor. De ogen van de gemeenteraad werden geopend en de verontwaardiging over wat de overeenkomst werkelijk juridisch inhield was groot. Géén industrieterrein voor plaatselijke ondernemers. De deuren werden wagenwijd opengezet voor grote mega fabriekshallen en de gemeenteraad had in feite niets meer te vertellen.

De gemeenteraad is het hoogste bestuursorgaan binnen een gemeente. De gemeenteraad neemt alle beslissingen die voor de gemeente van belang zijn. Bijvoorbeeld over onderwijs, nieuwbouw, industrieterreinen, natuur, schone leefomgeving of de hoogte van de belastingen. In de gemeenteraad zitten mensen die het volk vertegenwoordigen en dit doen ten dienste van de samenleving. Mensen met een dubbele pet en achterkamertjes belangen horen hier niet in thuis.

In de gemeente Venray beschouwde het door het CDA gedomineerde college van B&W de gemeenteraad als een hobbel die genomen moest worden.

Bij dossier de Spurkt is de anterieure overeenkomst aan de raad voorgelegd. Logisch, omdat dit een essentieel stuk is om als raad gefundeerde beslissingen te kunnen nemen al dan niet met een beetje juridische hulp.

Dat het nog doller kan toont de kwestie St Anna. In een voorgaand artikel “De uitverkoop van het st Annapark aan Renschdael” (de Glijpartij) heeft u kunnen lezen dat het pad om de Exploitant vrij spel te geven in het park zorgvuldig geplaveid is.

Ook hier ligt een anterieure overeenkomst aan de basis van de deal tussen de gemeente en de Exploitant. Deze overeenkomst is echter zorgvuldig bij de gemeenteraad weggehouden door het toenmalige college van B&W. Waarom? Is dit een geval van obstructie? Een anterieure overeenkomst is toepasbaar bij een structuurvisie. De structuurvisie, 12 mei 2009 vastgesteld door de gemeenteraad, is op 23 mei 2017 ingetrokken en tegelijk vervangen door een Ambitiedocument d.d. 18 mei 2015. Zou het niet zomaar kunnen zijn dat de grondslag om een anterieure overeenkomst toe te passen hiermee ook zou vervallen?

De overeenkomst is eens tegen het licht gehouden en men komt tot opmerkelijke conclusies.

De gemeente neemt voor haar rekening een éénmalige bijdrage voor een tegemoetkoming gedeeltelijke publieke toegankelijkheid: groot €400.000,--. Dit voor beheer en onderhoud van het publieke deel. Dus de Exploitant koopt van van Gogh en wij mogen aan het onderhoud meebetalen? Deze betaling is inmiddels gedaan door de gemeente.

Saillant detail is dat van Gogh over 2008 – 2018 elk jaar €800.000,-- subsidie heeft opgestreken om het St. Annapark te onderhouden. Met een budget van €6.000.000,-- zou het park er toch perfect bij moeten liggen en waarom dan nog €400.000,-- gemeenschapsgeld spenderen?

De gemeente neemt voor haar rekening de aanpassing/aansluiting van het Exploitatiegebied op de Noordsingel á €500.000,--

De Exploitant draagt €1.151.522,-- af aan de gemeente af bestaande uit:

• Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling €476.875,--
• Bijdrage bovenwijkse voorzieningen €572.500,--
• Gemeentelijke plankosten €102.147,--

Alhoewel het substantiële bedragen lijken is het voor de Exploitant een schijntje. Het is bij lange na niet wat er moet worden betaald door de Exploitant. Sterker nog, op grond van de afdeling Grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening (afdeling 6.4) zijn overheden verplicht om de kosten van de uitvoering van ruimtelijke plannen te verhalen op initiatiefnemers van bouwplannen. Het gaat hoofdzakelijk om de kosten van de aanleg van publieke voorzieningen als straten, pleinen en parken en specifiek bijvoorbeeld de aansluiting op de Noordsingel. Daarnaast gaat het om de plankosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, juridisch advies en voorbereiding en toezicht op uitvoering (VTU).

Het Besluit ruimtelijke ordening bevat een lijst van werken en werkzaamheden waarvan de kosten via een exploitatieplan op de aanvragers van een omgevingsvergunning voor het bouwen worden verhaald (artikelen 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening). De plankosten zijn daar een onderdeel van (artikel 6.2.4 onderdelen a en g tot en met j van het Besluit ruimtelijke ordening). Het betreft in hoofdzaak de kosten van de inzet van het gemeentelijk apparaat.

T.b.v. het doorrekenen van te verhalen plankosten is het Rekenmodel dat hoort bij de Regeling plankosten exploitatieplan 2017, versie 2021 beschikbaar voor ambtenaren.

Zo zijn er ca. 115 woningen voorzien door de Exploitant. De eerste 80 zijn op dit moment in realisatie. Normaal gesproken worden door de gemeente Venray kosten in rekening gebracht bij de nieuwbouw van een woning in de eigen tuin of door een particulier/project ontwikkelaar. Bijvoorbeeld als uw zoon of dochter ergens in Venray een huis bouwt op een eigen kavel kost dat ca. 28.000,-- euro. Dit bedrag is het totaal van de hieronder vermelde kosten:

• Bijdrage bovenwijkse voorzieningen €2.500,--
• Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen €2.500,--
• Vaststelling bestemmingsplan €8.000,--
• Leges bouwvergunning €6.500,--
• Ambtelijke kosten €8.500,--

Op 115 woningen is dit dus een totaalbedrag van €3.220.000,--. Dit bedrag had bij de gemeente binnen moeten komen om de grondexploitatieplannen binnen Venray niet verliesgevend te maken.

Bij een verdere bestudering van de overeenkomst is er een uiterst merkwaardige deal onder Artikel 9: “Kosten van de grondexploitatie” opgenomen. Zelfs de €1.151.522,-- hoeft niet aan de gemeente betaald te worden indien de Exploitant kan aantonen de ruimtelijke ontwikkeling zelf te compenseren. Er dienen bescheiden aangeleverd te worden waarmee de Exploitant aantoont de bedoelde compensatie tegen de kosten €1.151.522,-- te realiseren. Volgende uitermate gunstige deal is dat, indien na vijf jaar blijkt dat het totaal door de Exploitant bestede kosten lager is dan de €1.151.522,--, dit verschil aan de gemeente vergoed moet worden. Te weinig en te laat dus. Er zullen weer ambtenarenuren en juridische kosten worden gemaakt om dit te kunnen beoordelen. Ook het bedrag voor plankosten van €102.147,-- is verdacht laag. Een bedrag van €2.000.000,-- zal dichter bij de waarheid liggen. Het dossier St Anna loop al vele jaren en er is zeer veel tijd ingestopt van ambtenaren en adviesbureaus op kosten van de Venrayse burgers. Hier zal een transparante berekening geleverd moeten worden waarin het totaalbedrag onderbouwd wordt. Door de contract-technische constructie zullen ook in de komende jaren ambtenarenuren geconsumeerd worden. Wie betaalt dat? Is de eindafrekening geborgd?

De gemeente Venray is gewillig op de rug gaan liggen voor een projectontwikkelaar. Het heeft er alle schijn van dat de projectontwikkelaar de overeenkomst zelf heeft geschreven. De NOTA GRONDBELEID GEMEENTE VENRAY 2016 is volledig ter zijde geschoven om de Exploitant te behagen. Venray heeft gestrooid met publiek geld.

Het is ongelofelijk dat de gemeenteraad niet inhoudelijk is geïnformeerd over de inhoud van de Anterieure Overeenkomst. Er had dan getoetst kunnen worden of er bijvoorbeeld ook nog aanbestedingsregels van kracht zouden kunnen zijn.

Het eindbeeld van de plannen van de Exploitant is nu zichtbaar. Een volgende serie woningen zit in de planning en 6 luxe appartementen staan in de etalage. Wat heeft nu de gemiddelde burger in Venray aan “het nieuwe St Annapark”?

• Heeft de Venrayse burger die op een waakvlammetje de winter door moet komen als gevolg van de exploderende energieprijzen er wat aan?
• Heeft de Venrayse burger die op dit moment in de mangel van de zorgtoeslagaffaire zit er wat aan?
• Heeft onze zoon of dochter die graag een betaalbare starterswoning wil hier wat aan?
• Hoe worden straks de exploitatieverliezen weer afgewenteld? Op de burger die een woning wil bouwen op een eigen perceeltje of verhogen van de WOZ?
• Zijn er belangen gediend waar St. Anna vroeger een sterk merk in was nl. zorg voor de medemens?
• Heeft de gemeente hier de directe belangen van al haar inwoners gediend of toch die van de “gelukkigen” die zich daar een huis of appartement kunnen veroorloven.
• Wordt er onderscheid gemaakt tussen ondernemers? Er worden ondernemers jarenlang aan het lijntje gehouden en getraineerd door de gemeente en voor de echte vrienden gaat de medewerkingsdeur vol open.

Dus samengevat, waar vindt u dat de balans ligt of doorslaat richting de belangen van alle inwoners van de gemeente Venray of naar de belangen van de Exploitant? In totaal zouden de burgers van Venray wel eens €6.120.000,-- bijgedragen kunnen hebben aan St. Anna. GEWELDIG!

Oproep aan de gemeenteraad van Venray. Ga toch maar eens die belangrijke vragen stellen over dit dossier. Zet er toch maar weer een jurist op om het volledig te gaan begrijpen. Is dit weer een geval dat heel behendig langs de hobbel gemeenteraad is geleid en waarbij de dienst aan de samenleving ver te zoeken is?